Problema: Vreau sa cumpar un apartament intr-un ansamblu rezidential. In urma discutiilor cu dezvoltatorul, acesta ar trebui predat mobilat. Totusi, dezvoltatorul mi-a prezentat modelul de contract standard pe care il detine, care nu precizeaza starea apartamentului in momentul predarii. Cum se procedeaza in astfel de situatii? In cazul in care contractul este standard, nu se poate face o anexa la contract care sa specifice si starea apartamentului in momentul predarii? Nu as vrea sa ma trezesc ca in momentul in care vreau sa ma mut in noul apartament acesta sa nu mai fie mobilat.
Raspunsul avocatului: Deoarece dezvoltatorul de cele mai multe ori prezinta un contract standard pe care il detine, acesta totusi ar trebui adaptat la fiecare caz in parte. Daca s-a hotarat ca imobilul sa fie vandut mobilat, atunci in mod clar ar trebui trecuta aceasta clauza in contract, iar daca acest contract din punct de vedere al dezvoltatorului nu se poate modifica, exista posibilitatea realizarii unei anexe la contract prin care sa se specifice modalitatea in care imobilul va fi predat la data vanzarii.
Totusi nu intelegem ce fel de contract doreste dezvoltatorul sa incheie, acest contract trebuie neaparat sa fie studiat inainte de un avocat pentru a se preintampina problemele ulterioare care pot aparea. Mai mult decat atat, trebuie incheiat si un antecontract de vanzare-cumparare cu dezvoltatorul, in care se poate trece de asemenea aceasta clauza privind modul in care se va preda imobilul.
Informatii furnizate de societatea civila de avocati “Hristescu, Ciocanea si Asociatii” .
Proprietarii de apartamente nu pot efectua unele modificari fara acordul asociatiei de proprietari.
Legislatia prevede amenzi drastice, de pina la 3.000 de lei, pentru proprietarii care nu tin cont de obligatia legala de a avea acordul asociatiei de proprietari pentru diverse actiuni. Exista si sanctiuni mai blinde: schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei fara autorizatiile si aprobarile legale ii va aduce o amenda de “doar” 200-1.000 de lei.
Obligatiile proprietarilor sint stabilite clar prin legislatia in vigoare. Astfel, conform Legii nr. 230/6.07.2007, “proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a modificarilor constructive, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.
Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a obtine mai intii acceptul din partea asociatiei de proprietari”, se arata in acest act normativ.
Pe de alta parte, proprietarii care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decit aceea de locuinta sint obligati ca la intocmirea formelor de instrainare sa faca dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
De altfel, inca din 2003 se spunea intr-un alt act normativ, HG nr. 400/2003, ca “asociatia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii, proprietate a membrilor sai, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contributie la cheltuielile comune ale cladirii cu mai multe apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decit cea de locuinta, in cazul in care creanta reprezinta o restanta de cel putin trei luni”.
Transformarea locuintei vechi intr-un apartament modern, sic se poarte realiza doar dupa ce proprietarul convinge vecinii. “Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta intrebuintare decit aceea de locuinta fata de scopul initial, conform proiectului initial al cladirii cu locuinte, se poate face numai cu avizul comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii”, spune Mihai Mereuta, presedintele Ligii Asociatiilor de Proprietari Habitat. Acelasi regim se aplica si modificarilor constructive sau utilizarii in alte scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale cladirii, cum ar fi ancorarea de reclame pe pereti, suspendarea de stilpi, pereti ori scari interioare.
Ce reprezinta Asociatia de Proprietari? Asociatia de Proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominium, recunoscuta de lege.
Prin condominium sau cladire sau bloc de locuinte se intelege o proprietate imobiliara formata din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta (proprietatea individuala) si proprietatea comuna indiviza, aferenta in cota-parte fiecareia dintre proprietatile individuale si de care nu poate fi separata.
Proprietatea individuala si proprietatea comuna aferente fiecarui proprietar constituie o unitate imobiliara in cadrul condominiumului.
Asociatia de Proprietari devine, prin sentinta judecatoreasca, persoana juridica cu caracter non-profit. Non-profit inseamna ca sumele provenite din venituri (dobanzi bancare, inchirieri spatii/elemente din proprietatea comuna, profit din activitati lucrative, sponsorizari, subventii, finantari nerambursabile, penalizari etc.) se folosesc numai pentru imbunatatirea sau repararea proprietatii comune, pentru dezvoltarea condominiumului, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investitii in scopurile asociatiei etc., in functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor, membri ai asociatiei.
Pentru simplitate si eficienta manageriala este bine ca Asociatia de Proprietari sa se constituie pe o scara sau tronson de cladire, in conditiile in care proprietatea comuna este delimitata (proprietarilor unei scari nu le apartin elemente din proprietatea comuna aferenta celorlalte scari). Acolo unde numarul proprietarilor este sub 20, Asociatia de Proprietari se va constitui fie pe grupe de cladiri (scari) cu minim 3 proprietari, fie pentru minim 3 proprietari conform O.G. nr. 26/2000 (art. 4).
Ce avantaje confera, dupa infiintare, Asociatia de Proprietari? Cu exceptia aspectului privind necesitatea infiintarii Asociatiei de Proprietari ca obligatie a proprietarilor pentru propria lor proprietate, aceasta unica forma de organizare mai confera si urmatoarele avantaje, unele stabilite prin prevederi legale:
1. Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricarei institutii publice de stat sau private;
2. Scutire de impozit pe veniturile obtinute de asociatie din inchirieri ale spatiilor comune, din activitati economice de orice natura etc., in conditiile legii;
3. Scutire la plata T.V.A. pentru activitatile desfasurate de asociatia de proprietari;
4. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta impotriva restantierilor;
5. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta impotriva furnizorilor de servicii publice (RADET etc.) privind respectarea drepturilor consumatorilor;
6. Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restantierilor, la judecatorie, astfel incat la data vanzarii apartamentelor/spatiilor aceasta operatiune sa nu se poata face decat dupa achitarea datoriilor catre asociatie;
7. Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utilitati;
8. Aplicarea unui sistem propriu de penalizari, aducator de venituri, compensatoare pierderilor, pentru asociatie;
9. Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la “negru”;
10. Obtinerea de credite avantajoase, cu dobanda subventionata, pentru lucrari de reabilitare, consolidare, modernizare;
11. Obtinere de finantari nerambursabile pentru proiecte in cadrul asociatiei de proprietari;
12. Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;
13. Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activitati practice sau cu raspundere in cadrul asociatiei;
14. Posibilitatea initierii de catre proprietari a unor afaceri in numele asociatiei de proprietari;
15. Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificultati financiare;
16. Posibilitatea contorizarii individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;
17. Posibilitatea asociatiei de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si impozite locale, activitati aducatoare de venituri;
18. Posibilitatea concesionarii/inchirierii spatiilor verzi din jurul cladirii s.a.
Ce inseamna neasocierea ca proprietari, neanfiintarea Asociatiei de Proprietari?
1. Cel mai mare dezavantaj il reprezinta modul de reprezentare a proprietarilor in orice problema privind proprietatea comuna: intretinerea si exploatarea cladirii, contracte, servicii, plati, modul de lucru etc. Mai exact pentru oricare dintre problemele privind proprietatea comuna va fi obligatoriu ca toti proprietarii sa imputerniceasca, de fiecare data, prin procura notariala, o persoana care sa le reprezinte interesele. Acest aspect impune timp si bani din partea proprietarilor. Altfel orice masura luata de o persoana fara acordul legal al proprietarului reprezinta un risc mare pentru aceasta.
IMPORTANT ! A nu se confunda cele precizate mai sus cu gestionarea facturilor primite de la furnizorii de servicii pentru ca acestia nu vor solicita, decat in anumite situatii speciale, prevazute prin lege, prezentarea unui document din care sa reiasa calitatea de reprezentant legal al proprietarilor atata timp cat � au de incasat de la proprietari sume de bani, chiar le poate fi convenabil un mod haotic de reprezentare din punct de vedere juridic.
2. Obligatiile de plata a cotelor de contributie la cheltuielile privind consumurile si cele pentru proprietatea comuna nu se elimina, din contra ele pot genera, din cauza lipsei de organizare, alte cheltuieli; de asemenea obligatiile si responsabilitatile legale asupra propriei proprietati (individuala + comuna) sunt aceleasi, chiar mai greu de indeplinit.
3. Proprietarii care nu accepta ideea asocierii ca proprietari, in scopul propriei proprietati, nu pot beneficia de drepturi materiale si banesti rezultate din activitatile economice ale asociatiei de proprietari, altele decat cele privind inchirierea spatiilor comune, pentru ca aceste drepturi nu le sunt conferite prin nici o forma juridica; de asemenea, nu pot avea controlul asupra activitatii financiare a asociatiei (contestatii, solicitari rapoarte, dreptul la vot etc.).
4. Activitatea Asociatiei de Proprietari se va desfasura greoi, suferind atat ceilalti proprietari cat si cladirea, generandu-se consecinte asupra propriei proprietati dificil de remediat, cu costuri foarte mari, existand riscul major al pierderii, in timp, a acestei proprietati.
5. Contractele cu furnizorii de servicii vor ramane ca si pana in prezent, sub forma unor simple formalitati, neputandu-se progresa deloc in sensul individualizarii si cresterii calitatii acestor servicii. Exista de asemenea riscul ca noi contracte sa nu poata fi incheiate, din diverse motive de natura juridica.
Deci in aceste conditii … cine suporta consecintele masurate in timp si bani ? Evident … proprietarii.
Pentru a trece cu usurinta si cu deplin succes de acest moment foarte important si decisiv pentru noi, proprietarii din blocurile de locuinte, si pentru cladire in sine, moment ce il reprezinta infiintarea si functionarea ASOCIATIEI DE PROPRIETARI in blocul in care locuim, va recomandam ca intai sa cititi Manualul Asociatiei de Proprietari iar ori de cate ori va loviti de o problema sau … aveti o idee sa deschideti manualul la pagina care se refera la problema respectiva, sau la … idee, conform cuprinsului.
Dupa ce ati strans toate actele necesare vanzarii, va trebui sa va duceti cu ele la notar. Pe baza intabularii, notarul (sau delegatul oficial al acestuia) va solicita extrasul de carte funciara.
De asemenea, cand va veti duce la cabinetul notarial vor fi necesare si urmatoarele documente:
• act de identitate
• certificat de casatorie (daca este cazul)
• adeverinta tip Renel, ultima chitanta telefon, cablu, internet etc. (nu sunt solicitate de toti notarii)
Doar dupa ce extrasul cartii funciare a fost obtinut, va trebui sa mergeti impreuna cu cumparatorul imobilului la cabinetul notarial pentru incheierea propriu-zisa a contractului de vanzare-cumparare.